Bij industriële sloopwerkzaamheden is het moment waarop een aannemer wordt ingeschakeld vaak bepalend voor het welslagen of mislukken van een project. Bij de meeste projecten wordt een sloopbedrijf pas ingeschakeld nadat het ontwerp is afgerond, de budgetten zijn vastgesteld en de tijdschema’s zijn vastgelegd. Op dat moment zijn de belangrijkste beslissingen al genomen – zonder dat de mensen die het werk daadwerkelijk gaan uitvoeren, daarover zijn geraadpleegd.
Early Contractor Involvement (ECI) brengt daar verandering in. En in complexe industriële omgevingen – petrochemische fabrieken, olieraffinaderijen, chemische installaties – is het geen luxe, maar een essentieel instrument voor risicobeheer.
Wat houdt vroegtijdige betrokkenheid van aannemers bij sloopwerkzaamheden in?
Vroegtijdige betrokkenheid van de aannemer houdt in dat een sloopbedrijf al in de planningsfase of de pre-FEED-fase van een ontmantelingsproject wordt ingeschakeld, in plaats van pas in de aanbestedingsfase. De aannemer maakt deel uit van het projectteam nog voordat de projectomvang definitief is vastgesteld, de begrotingen zijn goedgekeurd en er onomkeerbare beslissingen zijn genomen.
In de praktijk houdt ECI in dat de aannemer bijdraagt aan:
- Risico-inventarisatie — gevaarlijke stoffen, bouwkundige toestand, interfaces met actieve processen
- Omvangbepaling — wat er realistisch gezien kan worden gesloopt, in welke volgorde en onder welke voorwaarden
- Planning — realistische doorlooptijden op basis van de feitelijke omstandigheden ter plaatse, niet op basis van schattingen achter de hand
- Budgetnauwkeurigheid — kostenramingen die zijn gebaseerd op de feitelijke uitvoering, niet op aannames
- Contractuele duidelijkheid — expliciete risicoverdeling vóór de prijsbepaling, geen geschillen na oplevering
Het resultaat is een projectstructuur waarin risico’s zichtbaar zijn, verantwoordelijkheden duidelijk zijn en onverwachte gebeurtenissen worden opgevangen voordat ze tot incidenten leiden.
Waarom standaardaanbestedingen bij complexe sloopprojecten mislukken
Het traditionele aanbestedingsmodel – de omvang vaststellen, offertes aanvragen, selecteren op basis van prijs – werkt goed voor eenvoudige projecten. Bij complexe industriële sloopprojecten schiet het echter tekort om een fundamentele reden: de informatie die nodig is om de werkzaamheden nauwkeurig te begroten en te plannen, is pas beschikbaar nadat iemand met sloopervaring de locatie heeft beoordeeld.
Een inkoopmanager bij een petrochemische fabriek is een expert op het gebied van inkoop, niet op het gebied van sloopwerkzaamheden. Van hem kan redelijkerwijs niet worden verwacht dat hij weet:
- Welke constructie-elementen zijn dragend op een manier die de volgorde bemoeilijkt?
- waar verborgen asbest, PCB’s of andere gevaarlijke stoffen aanwezig kunnen zijn
- Hoe aangrenzende processen de werktijden, toegangswegen of de keuze van apparatuur beperken
- Wat is de realistische productiviteit bij sloopwerkzaamheden in een ATEX-geclassificeerde zone?
Wanneer aannemers wordt gevraagd een offerte uit te brengen op basis van onvolledige informatie, doen ze een van de volgende twee dingen: ze hanteren een conservatieve prijs en verliezen de aanbesteding, of ze hanteren een lage prijs en halen hun marge terug via wijzigingen en claims. Geen van beide uitkomsten is in het voordeel van de opdrachtgever.
ECI vervangt aannames door beoordelingen. Het geeft de aannemer de tijd en de mogelijkheid om te begrijpen wat er daadwerkelijk van hem wordt verwacht — en biedt de opdrachtgever een eerlijk beeld van wat het project gaat kosten en hoe lang het zal duren.
De argumenten voor risicobeperking bij ECI
Bij industriële sloop zijn de risico’s geen theoretische aangelegenheid. Eén enkel incident – een instorting van de constructie, een ongecontroleerde lozing, een ongeval – heeft gevolgen die veel verder reiken dan het project zelf. Onderzoek door toezichthouders, stillegging van de productie, reputatieschade, wettelijke aansprakelijkheid. Voor multinationals die onder scherp publiek en politiek toezicht staan, zijn dit existentiële risico’s.
ECI pakt risico’s aan op het moment dat dit het goedkoopst is: voordat de uitvoering van start gaat.
Constructierisico — Door een vroege beoordeling van de bouwlocatie worden belastingspaden, zwakke punten en sloopvolgordes in kaart gebracht, waardoor de constructieve stabiliteit gedurende het hele project gewaarborgd blijft. Dit kan niet nauwkeurig worden vastgesteld op basis van tekeningen alleen.
Risico’s in verband met gevaarlijke stoffen — Asbest, lood, PCB’s en procesresten moeten door specialisten worden verwijderd voordat met de sloop kan worden begonnen. Door in een vroeg stadium in te schakelen, is er voldoende tijd voor grondig onderzoek, het opstellen van een verwijderingsplan en het voldoen aan de wettelijke voorschriften.
Risico’s op het gebied van proceskoppelingen — Bij sloopwerkzaamheden in nog in bedrijf zijnde of recent buiten gebruik gestelde installaties is een zorgvuldig beheer van de koppelingen met aangrenzende bedrijfsprocessen vereist. Door in een vroeg stadium in te grijpen, kunnen deze in kaart worden gebracht, geïsoleerd en beheerd als een gestructureerd programma.
Contractueel risico — Bij projecten waarbij de risicoverdeling niet expliciet is vastgelegd vóór de ondertekening van het contract, zijn geschillen vanaf het begin voorgeprogrammeerd. ECI schept de voorwaarden voor een eerlijke en gedetailleerde contractopstelling, voordat een van beide partijen zich aan een vaste prijs verbindt.
De argumenten voor kostenbesparing bij ECI
Vroegtijdige betrokkenheid van aannemers leidt niet tot hogere projectkosten. Het zorgt juist voor een verlaging daarvan — doordat de opslag die elke aannemer inbouwt om onzekerheid te compenseren, komt te vervallen.
Wanneer een aannemer wordt gevraagd om op basis van onvolledige informatie een offerte uit te brengen voor een complex sloopproject, staat hij voor een keuze: het risico op zich nemen of er een prijs voor vragen. De rationele keuze is om er een prijs voor te vragen. ECI neemt de informatieasymmetrie weg die aan de basis ligt van deze premie. Wanneer een aannemer de locatie heeft beoordeeld en heeft meegewerkt aan het vaststellen van de omvang van het project, kan hij met vertrouwen in plaats van met terughoudendheid een offerte opstellen.
Bovendien zorgt ECI er doorgaans voor dat er tijdens de uitvoering minder claims wegens afwijkingen worden ingediend. De meest voorkomende oorzaak van afwijkingen bij sloopwerkzaamheden is dat er omstandigheden aan het licht komen die afwijken van wat bij de aanbesteding werd verondersteld. ECI vervangt veronderstellingen door kennis, en kennis door nauwkeurige prijsbepaling.
Hoe ECI er in de praktijk uitziet
Vroegtijdige betrokkenheid van aannemers is geen standaardcontractmodel en de vorm ervan verschilt per project. Veelvoorkomende structuren zijn onder meer:
Betrokkenheid vóór de FEED-fase — De aannemer wordt tijdens de front-end engineering aangesteld om specifieke input op het gebied van sloopwerkzaamheden te leveren voor het algemene ontmantelingsplan. Dit is de vroegste en meest waardevolle vorm van ECI.
Integratie in de FEED-fase — De aannemer neemt deel aan het FEED-proces en levert gedetailleerde input over de omvang van het project, de risico-inventarisatie, de planning en het budget. Voordat het formele contract wordt gesloten, kan in onderling overleg een streefbedrag worden vastgesteld.
Vroegtijdige opdrachtverlening — De aannemer wordt in een vroeg stadium aangesteld om terreinonderzoeken en beoordelingen van gevaarlijke stoffen uit te voeren, waarbij contractueel is vastgelegd dat de opdracht later kan worden uitgebreid tot de volledige uitvoeringsomvang.
De aanpak van Van Vliet
Van Vliet Demolition Group is al meer dan 85 jaar actief in complexe industriële omgevingen. Onze ervaring leert dat de projecten die het soepelst verlopen – volgens planning, binnen het budget en zonder incidenten – die zijn waarbij we al in een vroeg stadium zijn betrokken, zodat we niet alleen aan de uitvoering, maar ook aan de projectstructuur kunnen bijdragen.
Wij treden op als strategische partner, niet als onderaannemer. Dat betekent dat wij onze expertise inzetten waar die het meest van pas komt: nog voordat er ter plaatse ook maar iets gebeurt.
Voor inkoopteams die aannemers voor industriële sloopwerkzaamheden beoordelen, is het niet alleen de moeite waard om te vragen: "Wat is uw prijs?", maar ook: "Wanneer wilt u bij het project worden betrokken?" Het antwoord op de tweede vraag bepaalt vaak de juistheid van het antwoord op de eerste.
Van Vliet Demolition Group verzorgt complexe industriële sloop-, ontmantelings- en ontmantelingswerkzaamheden in de petrochemische, olie- en gas-, chemische en zware industriële sector. Het bedrijf is wereldwijd actief vanuit vestigingen in Nederland, België, het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, Qatar en Singapore.